«Подойдите, посмотрите: вот стоит детский сад, в него ходят люди, вот стоят очистные сооружения, они очищают сточные воды, вот стоит канатная дорога, по ней перевозят пассажиров. Все это показывает, что этот механизм работоспособен», - В. Максимов.
Виталий Максимов, занимающий пост Председателя Совета директоров ООО "ТРАНСПРОЕКТ Групп", 16.09.2020 занял кресло почетного эксперта, и дал большое интервью в эфире программы "Хороший день" на канале ЛДПР-ТВ, в котором рассказал о возможностях строительства жилья на условиях государственно-частного партнерства, о развитии инфраструктуры через проекты ГЧП, и о том, какие объекты подходят для строительства с использованием механизмов государственно-частного партнерства лучше всего. Ответы на эти, и другие вопросы вы можете получить, ознакомившись с печатной версией интервью далее. Напоминаем вам, что полная версия программы доступна здесь. Другие выступления нашего эксперта доступны по ссылке.
Здравствуйте, это программа «Хороший день», меня зовут Ксения Каста.
На проекты государственно-частного партнерства в России возлагают большие надежды: они должны решить проблемы с плохими дорогами, инвестировать в ЖКХ, здравоохранение, и конечно же, строительство жилья. Об этом поговорим подробнее с экспертом по государственно-частному партнерству, инвестором Виталием Максимовым сегодня в нашей студии.
- Виталий, добрый день!
- Добрый день!
– Давайте с самого главного и начнем. В. Путин поставил задачу кардинально решить жилищный вопрос. На данный момент реализуется программа льготной ипотеки, со сроком полгода, с 17 апреля по 1 ноября, есть и другие меры поддержки. Как они реализуются и
насколько эффективны эти меры?
– Если мы говорим в первую очередь все-таки о потребителях, то для потребителя льготная ипотека, конечно, - это благо, здесь сомнений никаких нет, но здесь возникает резонный вопрос: насколько мы можем обеспечить необходимые темпы ввода жилья, и какова будет стоимость для того, чтобы после того, как льготный период ипотеки закончится, мы с вами смогли себе позволить это жилье?. Вот здесь крайне существенный вопрос: насколько широкие слои населения мы, в первую очередь, можем затронуть жильем эконом-класса? Насколько такого рода жилье в принципе доступно? И для того, чтобы доступность была выше, возникает вопрос: за счет чего мы можем сэкономить, или снизить стоимость этого квадратного метра? Здесь как раз речь идет о сопутствующей инфраструктуре: транспортной, инженерной, социальной. Потому что если реализация, или создание этой инфраструктуры ложится на плечи инвесторов, то он автоматически ее перекладывает на стоимость квадратного метра, значит мы с вами за это платим.
– Тогда у меня такой вопрос: почему все-таки полгода, с 17 апреля по 1 ноября? Почему не год? Сейчас нестабильная экономическая ситуация в стране, люди теряют работу, у людей стресс. Покупательская способность упала, доходы населения упали, и тут вот вам значит программа льготной ипотеки. Это рассчитано на какой-то стресс, и тем самым попытка обеспечить какую-то подушку безопасности для рынка жилья, для застройщиков?
– Мы видим, что все-таки льготная ипотека, фактически, обеспечена за счет субсидирования, то есть эта нагрузка на бюджет. Очевидно, при определении срока действия, на данный механизм, исходили из возможностей бюджета. Я понимаю, что люди хотели бы, чтобы это было максимально долго, а лучше вечно. Сомнений нет. Я думаю, что Министерство финансов выступило ярым оппонентом, поэтому из-за этого сократили до таких, фактически, условных единиц.
– Даже Виталий Мутко заявил о том, что льготная ипотека позволила привлечь порядка 200 млрд. рублей, и мне почему-то кажется, что, возможно, даже за счет этих денег осуществлялось субсидирование процентных ставок застройщиков, которые брали деньги у банков.
– Здесь, конечно, можно, и даже нужно было посмотреть на эту тему шире, потому что фактически, как только мы говорим о субсидировании процентной ставки для пользователя, то есть для людей, для жителей, то тем самым мы стимулируем спрос. Это означает, что больше людей готовы, или решились на покупку квартиры, что конечно стимулирует, и соответственно количество вводимых квадратных метров, поэтому это выгодно для всех.
– Я так понимаю, что мы минимизируем риски для застройщиков. А риски для покупателей мы минимизировали? Какие риски у них?
– Риски покупателей остались. Кроме того, что они стали меньше платить за ипотеку в течение этого периода. Фактически, для них этот самый основной риск снизится, за счет использования данного льготного механизма, но в целом, никаких иных рисков не появилось, вся остальная конструкция осталась прежней для взятия ипотеки.
– Чем может быть полезна модель государственно-частного партнерства (ГЧП) в этой схеме?
– Здесь надо разделить на модели «в целом могла бы быть» и «что можем мы сейчас». Сейчас многие страны мира, в т.ч. Бразилия, Австралия, используют механизмы ГЧП прямо для создания как раз жилья, чтобы обеспечить социальные слои дешевым жильем, фактически бесплатным. Это успешно реализуется, но мы, к сожалению, пока к этому даже не подошли, потому что формально в законодательстве о государственно-частном партнерстве, о концессионных соглашениях такого объекта как «Жилье» нет вообще. Поэтому в нашей стране мы, к сожалению, об использовании данного механизма пока говорить не можем. Фактически, можем сконцентрироваться только на том, чтобы сделать это жилье дешевле за счет использования механизмов ГЧП для инфраструктуры: можем использовать механизмы ГЧП для транспорта, для инженерной инфраструктуры, для социальной инфраструктуры вся эта инфраструктура может быть через ГЧП реализована, тем самым снижая стоимость квадратного метра.
– Мне кажется странным, что уже 10 лет как термин «государственно-частное партнерство» существует в законодательстве, но проекты, почему-то единичные.
– Даже 15, с 2005 года. Не совсем единичные, здесь лучше сказать «не очень яркие» проекты. На самом деле, даже на федеральном уровне мы видим взимание платы с грузовиков общей массой свыше 12 тонн. Кто только не слышал об этом проекте? Поэтому проекты ГЧП есть, они разные, но, что касается жилья, социальной направленности, комплексного решения территориальных проблем, например, в рамках комплексного развития территорий, то конечно, механизмы ГЧП здесь ограниченно используются, к сожалению. Например, когда застройщик заключает соглашение о комплексном развитии территории, он, фактически, строит определенные жилые объекты, и помимо этого, всю необходимую социальную инфраструктуру, которую он должен безвозмездно передать государству. А что такое «безвозмездно»? Дополнительные затраты на квадратный метр.
– Казалось бы, в чем выгода этого партнерства государства и частных инвестиций? Государству выгодно, потому что это финансовая помощь. Для частных инвестиций – это новый проект, и, конечно, возможность минимизировать риски, потому что это в коллаборации с государством. Так, где этот камень преткновения? Кто, скажем, кого боится? Кто охотно идет на эту коллаборацию, а кто держится в стороне?
– Боятся обе стороны. Инвесторы боятся сложности и изменчивости позиции государства. Потому что соглашение о государственно-частном партнерстве, концессионное соглашение, заключается на десятилетия, и боятся политических рисков, связанных со сменой каких-то конкретных персоналий, при которых соглашение заключалось. Это, конечно, внушает определенный страх. Для государства здесь страх не инвестора, а сложности подготовки и запуска таких проектов. Каждый из них достаточно уникален, и речь идет не о типизации, все-таки каждый проект запустить достаточно трудоемко. Поэтому, у государства - свои страхи, у инвестора - свои страхи. И им надо как-то найти общую точку зрения.
– Хорошо, как избавиться от этих страхов? Что нужно делать?
– Избавление только через практику, через реальные проекты. Когда мы начинаем показывать на моем, на нашем опыте, мы прямо показываем реальные проекты. Подойдите, посмотрите: вот стоит детский сад, в него ходят люди, вот стоят очистные сооружения, они очищают сточные воды, вот стоит канатная дорога, по ней перевозят пассажиров. Все это показывает, что этот механизм работоспособен. Да, он не прост, но это, к сожалению, тот механизм, который работает, именно совмещая интересы государства и частных инвесторов, поэтому он не может быть простым.
– Вы можете назвать успешные проекты ГЧП?
– Таких проектов достаточно много, очень.
– Назовите, пожалуйста, чтобы люди понимали, о чем идет речь.
– Во многих регионах есть уже успешно реализованные проекты создания детских садов, поликлиник. Пожалуйста, сейчас, например, у нас в Нижнем Новгороде запускается медицинский кластер, уже в стадии запуска. Транспортные проекты достаточно активно начинают развиваться. Допустим, в Челябинске сейчас готовится проект к запуску по общественному транспорту. Уже упомянутая, например, канатная дорога «Сходненская – Речной вокзал» - первый концессионный проект на канатную дорогу. Поэтому проектов достаточно много, и они разные.
– Глава «Дом.рф» Виталий Мутко, про которого я говорила ранее, заявил, что до 2024 года в строительство России, в целом, планируется привлечь около 20 триллионов рублей: 15 триллионов дадут банки, в рамках кредитования, а второй источник – привлечение инвестиций через облигации. Насколько это реалистичный сценарий?
– Вопрос непростой. Банки, конечно, дадут. Вопрос: будут ли те застройщики, которые будут эти деньги брать? Тут должна быть и потребность, и готовность, в том числе земельных участков, инфраструктуры и всего остального. Поэтому это очень амбициозные темпы. Стоит только порадоваться, если они осуществляться. Касательно облигаций – это, конечно, история непростая. Потому что, у нас население с ценными бумагами, пока, работать не научилось, поэтому, нужно понимать кто будет покупателем этих ценных бумаг, и чем эти покупатели будут обеспечены, потому что мы не забываем, что у нас достаточно много скандалов в прошедшие годы было связано с застройщиками, когда они не выполняли свои обязательства, кто-то уезжал за границу, потом их долго ловили, и не всегда успешно. И, думаю, вряд ли кому-то хотелось бы купить ценную бумагу, которая не будет чем-то обеспечена, поэтому здесь, наверное, эффективнее было бы, если бы допустим, облигации выпускались бы застройщиком, допустим, под поручительство «Дом.рф», или каким-то иным образом, что бы была еще какая-то государственная сторона, которая взяла бы на себя определенные риски и возвраты.
– Как вы вообще относитесь к тому, что сейчас привлекают банки, как неких контроллеров, которые следят за строительством объектов, которые сами поэтапно выдают деньги на строительство, отслеживают полностью документацию? Такой регулятор как банк – он минимизирует абсолютно все риски для покупателя, или может в зоне риска теперь сами застройщики?
– Конечно, как только кому-то становится лучше, значит кому-то обязательно становится хуже. Поэтому, с одной стороны, вся эта регуляторная деятельность была направлена на то, чтобы убрать риски с покупателя, но, конечно, это не могло не ударить по массе мелких застройщиков, которые должны были встать уже в новое положение, в новые условия. Поэтому ответ – ударила. И наверняка, будут вносить какие-то изменения, облегчающие, развивающие ситуацию. Как только мы захотим успешно реализовать план г-на Мутко, мы будем вынуждены все-таки не только опираться на 10-15 крупных компаний, а нужны будут и иные строительные компании, реализующие даже мелкие проекты в отдельно-взятых больших городских поселениях. Не везде крупным федеральным компаниям интересно приходить, а мелкому бизнесу как раз наоборот было бы хорошо.
– Я так понимаю, что эта система, наоборот выдавливает мелких застройщиков с рынка недвижимости?
– Да, так и есть, но это обратная сторона медали. То есть, мы пытаемся укрупнить и укрепить большие компании, забывая о том, что не всегда и не везде этим большим компаниями интересно входить в небольшие проекты. Наверняка, нужно еще и здесь поискать те механизмы, которые позволили бы небольшим компаниям эффективно работать на этом строительном рынке.
– Виталий, скажите, пожалуйста, когда вообще эта модель государственно-частного партнерства (ГЧП) появилась в нашей стране?
– В нашей стране она появилась давно, еще при царях. В том, или ином виде государственно-частное партнерство – это определенное разрешение. В первую очередь, оно давалось для выработки различного рода ресурсов, полезных ископаемых и всего остального. Но если мы посмотрим на новейшую историю России, то это 2005 год, когда был принят закон «О концессионных соглашениях». Поэтому мы уже 15 лет живем в новейшем ГЧП.
– Я так понимаю, что мы взяли пример с Запада? Взяли модель, и пытались, собственно, реализовать ее в нашей стране?
– Мне кажется, что именно так, поскольку в Великобритании, в первую очередь, этот механизм гораздо раньше начал использоваться, но здесь крайне интересен был сам процесс адаптации: первые попытки использования этого механизма, первые проекты – платные дороги.
После этого стало приходить понимание, что нам нужно каким-то иным образом использовать данный механизм, поскольку он не так прост в нашей стране, как на Западе. Там ГЧП, фактически, приравнен к государственной закупке. То есть ты пришел чуть-ли не с типовым контрактом, и заключил соглашение. В нашей стране – это как «Мону Лизу» написать. Потому что нужно собирать весь этот консорциум инвесторов, редко бывает инвестор один, у нас консорциум собирается из нескольких компаний. Договорится с государством о тех условиях, которые устраивают и консорциум, и кредитующие банки, и плюс контракт заключается на десятилетия, и здесь нужно понимать, кто готов брать на себя риски на протяжении такого длительного срока. Поэтому каждый наш проект ГЧП – уникальный, требующий индивидуального погружения, и здесь типизация, на мой взгляд, мало приемлема.
– Получается, ГЧП у нас развивается по какому-то своему сценарию?
– Так и есть. Мне кажется, что наше сложное ГЧП для СНГ, для Африки, для Центральной и Южной Америки, для Азии гораздо более приемлемо, потому что у нас более-менее схожие ситуации – нет переизбытка денег в экономике. Нет такого количества богатых людей и компаний, готовых инвестировать в инфраструктуру в долгую. Мы это видим по запросам, которые приходят. Они хотят нашего ГЧП больше западного.
– Насколько текущая экономическая ситуация может сказаться на реализации проектов ГЧП?
– Очевидно, это добавило страхов. То есть для инвесторов это добавило страхов. Но при этом, есть и положительный момент. Для тех проектов, в которых мы участвуем, эта ситуация не повлияла в худшую сторону, к счастью, пока никак. Потому что механизм стабилизации рисков, в которых мы опирались на государство, даже не смотря на пандемию, которая пока еще не закончилась, был необходимым балансом, который позволил нам успешно пройти этот этап. Поэтому риски, взятые на себя государством, были правильным решением и для инвестиционных денег, и сам механизм доказал свою работоспособность пройдя через это. Но тем проектам, которые сейчас стартуют, конечно, дополнительные риски необходимо учитывать.
– Если говорить, все-таки, о строительстве жилья, если рассматривать жилую недвижимость по сегментам, то в каких классах жилья, в основном, реализуются эти проекты?
– В последнее время появилась тенденция, когда даже не для сегмента эконом-класса начали рассматривать механизм государственно-частного партнерства, поскольку те девелоперы значительный объем инвестиций направили именно в социальную инфраструктуру: в крупные спортивные кластеры, внутри жилых массивов, крупные культурные кластеры, крупные образовательные кластеры. То есть, когда помимо жилья эта инфраструктура не формальным образом делается, сколько необходимо на человека, а именно хорошо и от души, чтобы дети ходили в школу, развивались и росли в комфортной среде, с выдающимися педагогами, и это интересный механизм именно для использоваться не для жилья, но для таких кластеров, потому что это явное решение и социальных, и образовательных и культурных задач для государства. Здесь инвестор не должен находиться один, и такого роды объекты идеально подходят как раз для механизмов ГЧП. Я надеюсь, что они будут использоваться шире.
– Я так понимаю, что точечная застройка себя изживает? Уже идет комплексное освоение территорий социально-значимой инфраструктурой, как вы отметили, готовятся социальные кластеры. То есть сейчас тенденция такая?
– Я думаю, что точечная застройка не нужна, в первую очередь, государству. Потому что невзирая на то, что отдельные инвесторы крайне заинтересованы в этом, поскольку точечная застройка избавляет их от необходимости развития социальной инфраструктуры. Они воткнули свой дом и инфраструктуру в существующем районе, инфраструктура уже здесь как бы развита, поэтому это, на мой взгляд, крайне невыгодная конструкция, от которой государству имеет смысл отказываться как можно раньше, потому что ничего хорошего это не несет. Поскольку вся инфраструктура, которая вокруг создана – он рассчитана на определенное число жителей, вы втыкаете новый дом, у вас дополнительные проблемы с парковкой, с местами в детских садах, магазинами и со всем остальным. У вас не рассчитано на это, и вдруг появляется новая группа населения, которая не должна быть здесь, а должна в другом месте стоять со своей уже развитой инфраструктурой. То есть это явно невыгодно для государства, поэтому я удивляюсь почему такие объекты вообще возникают. Кроме как ощущения каких-то коррупционных схем ничего другого здесь не видно.
– Виталий, а вот если застройщик является участником, скажем, государственно-частного партнерства, это является показателем надежности компании?
– Безусловно. Потому что, в первую очередь, государственно-частное партнерство – это долгосрочный механизм, и если застройщик вошел в механизм ГЧП, заключил с государством долгосрочные отношения, крайне затруднительно, чтобы ему удалось по ходу как-то разориться, или убежать, поскольку там есть все необходимые сдерживающие механизмы, которые в любом случае позволят пользователей, население, оставить, по крайней мере, не в проигрыше.
– Значит объекты, которые строятся в рамках ГЧП, все-таки будут на порядок выше по качеству, нежели, например, если бы это были только частные инвестиции, или если объект строит только государство?
– На мой взгляд да, потому что, когда мы заключаем соглашение о ГЧП, или концессионное соглашение, в рамках одного соглашения у нас попадает и проектирование, и строительство, и эксплуатация. Здесь не может быть истории, что кто-то запроектировал, и это никого не волнует. Здесь история такая, что если вы заходите как инвестор, как концессионер, как частный партнер государства на какой-то объект, то вы отвечаете и за проектирование, и за строительство, и за эксплуатацию. Вам никакого резона нет плохие материалы туда класть, или плохо строить, потому что все это ударит по вашему же кошельку во время эксплуатации.
– Я слышала, что тем, кто участвует в ГЧП, привлекательны не все большие объекты. Почему?
– Потому что, если бы все они были привлекательны, ГЧП бы не было вообще. Это была бы просто обычная инвестиционная история. Ну допустим, мы можем построить инвестиционный детский сад. Там не будет никакого ГЧП, но какова будет стоимость за ребенка? Родители должны будут платить полноценную рыночную стоимость. Мы говорим, что ГЧП нужно там, где государство хочет быть социальным. Оно хочет не испытывать, и не давить на кошелек граждан, и не пытаться выгрести из него последние деньги. Вот тогда ГЧП пригодно. А из этого вытекает, что не все ГЧП инвестиционно-привлекательны априори. Поэтому государству и надо участвовать в подготовке структурирования этого проекта, чтобы найти некий баланс, чтобы инвестору было интересно, и государству достаточно социально.
– Виталий, завершая нашу программу вот такой еще вопрос. Вот программа реновации жилья в Москве. Можно ли считать этот опыт успешным и масштабировать его, скажем, на другие регионы?
– Трудно что-то масштабировать из Москвы, потому что Москва, все-таки обладает объемным бюджетом, и это позволяет ей все необходимые нужды удовлетворять за счет бюджетных средств. По этой причине, вряд ли в том виде, в котором это реализовывалось в Москве, это где-то еще будет реализовано.
– В октябре прошлого года в Госдуму внесен законопроект о реновации в регионах, поэтому планы по реализации этой программы у них есть, но опять же, тоже не за счет бюджета, а за счет внебюджетных средств.
– Здесь, все, как всегда, интересно, что будет в деталях. Потому что, достаточно известный пример в Санкт-Петербурге, когда попытались провести законодательный акт, связанный с тем, чтобы можно было бы использовать не только государственные средства, но и средства инвестора. Здесь возникает резонный вопрос: как все это дело совместить? В этой программе есть определенная социальность, а если она будет построена на средства бюджета, то здесь бюджет тогда должен выкупать? Здесь не очень очевидная конструкция. Вполне понятно, что в Санкт-Петербурге она так и не пошла. Поэтому здесь, из-за ее сложности, боюсь, будет сложно куда-то еще этот опыт успешно, по крайней мере, проецировать без изменений.
– Пусть довольствуется Москва тогда. Виталий, к сожалению, наша программа подошла к концу. Большое спасибо вам за интересную беседу, ждем вас вновь в нашей студии.
– Спасибо!
Пресс-служба ТРАНСПРОЕКТ Групп
 |
|
начало
